Предложения от Николая

Предложения от Николая.

1. Общее собрание, цель проведения и основные вопросы

В целях организации нормального функционирования ТСЖ необходимо правильным образом организовать его деятельность по созданию комфортных условий для собственников помещений и минимизации их расходов. Основным механизмом организации указанной деятельности ТСЖ является проведение общего собрания, которое должно быть соответствующим образом подготовлено. Без предварительной подготовки собрания со стороны собственников его проведение не даст желаемых результатов и будет аналогично по результативности собранию, проведенному по инициативе правления ТСЖ.

В соответствии со Статьей 145 «Общее собрание членов товарищества собственников жилья» Жилищного Кодекса РФ (ЖК)

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (в другой статье – не реже 1 раза в год).

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Актуальные на текущий момент вопросы повестки дня общего собрания выделены подчеркиванием.

Необходимо отметить, что согласно п. 2 Статьи 146 ЖК общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, не включенные в повестку дня.

2. Мероприятия по подготовке общего собрания

Для результативного проведения общего собрания необходимо провести два вида мероприятий:

- организационные мероприятия;

- подготовительные мероприятия.

2.1. Организационные мероприятия

2.1.1. Перечень и содержание организационных мероприятий

Под организационными мероприятиями понимается организационно-документальное оформление инициативной группы, и организация ее деятельности, необходимые для официального взаимодействия с правлением ТСЖ (опыт неофициального взаимодействия показывает, что правление ТСЖ оставляет за собой право адекватно реагировать на просьбы и требования группы). Данные мероприятия включают в себя:

- оформление протокола минувшего собрания ТСЖ с фиксацией в нем факта формирования инициативной группы и обсуждаемых на собрании вопросов. Данный протокол должен быть оформлен правлением ТСЖ и обнародован;

- оформление собрания инициативной группы, ее начального состава (контактная информация, список может быть открытым); выбор ее руководителя и заместителя(ей). Копия соответствующего протокола собрания должна быть передана председателю правления ТСЖ;

- определение направлений деятельности группы и закрепление за ними ответственных, формирование соответствующих рабочих групп;

- формирование запросов на предоставление документов/информации со стороны правления ТСЖ по направлениям деятельности. Данные запросы должны передаваться в правление ТСЖ официально за подписью руководителя группы с указанием желаемых сроков предоставления указанных выше материалов.

2.1.2. Рабочие группы

Представляется целесообразным формирование следующих рабочих групп для анализа и подготовки предложений по направлениям деятельности ТСЖ:

- группа по финансово-экономическому анализу деятельности правления ТСЖ;

- группа по правовым и организационным вопросам;

- группа по инфраструктуре зданий (помещения, инженерные системы, придомовая территория и пр.);

- группа по техническому обслуживанию.

Распределение обязанностей перечисленных групп по подготовке предложений по выносимым на общее собрание вопросам приведено в таблице 1.

Таблица 1

Вопрос общего собрания	Группа по финансово-экономическому анализу	Группа по правовым и организационным вопросам	Группа по инфраструктуре	Группа по техническому обслуживанию
1. Внесение изменений в устав товарищества		+
2. Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества	+	+	+	+
3. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества	+			+
4. Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования	+	+	+	+
5. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества	+	+
6. Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана	+	+
7. Рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества			+	+
8. Принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда	+			+
9. Определение размера вознаграждения членов правления товарищества	+	+
10. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме	+	+	+
11. Другие вопросы, предусмотренные настоящим ЖК или иными федеральными законами	+	+	+	+

Жирным знаком + обозначены группы, ответственные за подготовку соответствующих предложений.

2.2. Подготовительные мероприятия

Под подготовительными мероприятиями понимаются мероприятия, необходимые для результативного проведения общего собрания, исходя из поставленной цели.

Предложения по подготовительным мероприятиям приведены в привязке к актуальным вопросам, выносимым на общее собрание. Некоторые связанные вопросы повестки дня собрания объединены.

2.2.1. Внесение изменений в устав товарищества

Мероприятия по подготовке предложений приведены в таблице 2.

Таблица 2

№ п/п

Запрашиваемые/изучаемые документы

Предмет рассмотрения

Ожидаемые результаты

Устав ТСЖ

- на соответствие ЖК;

- на отсутствие положений, ущемляющих права членов ТСЖ.

Новая редакция отдельных пунктов устава с обоснованием

Типовой устав ТСЖ или действующий устав какого-либо ТСЖ

- сравнение с существующим уставом ТСЖ;

- анализ различий

2.2.2. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества

Мероприятия по подготовке предложений приведены в таблице 3.

Таблица 3

№ п/п

Запрашиваемые/изучаемые документы

Предмет рассмотрения

Ожидаемые результаты

Документы по текущим размерам платежей и взносов с обоснованием (расшифровка структуры цены, договора с подрядчиками, влияющие на размеры платежей и взносов)

- на предмет обоснованности и ЖК;

- предложения для оценки отчета правления ТСЖ по выполнению финансового плана;

- предложения по обязательным платежам и взносам со сроками (и с разбивкой, в случае необходимости, для собственников жилых и нежилых помещений);

- предложения по санкциям в отношении неплательщиков

Предложения от правления ТСЖ по платежам и взносам на текущий год с аналогичным обоснованием

- на предмет целесообразности;

- на предмет обоснованности ценообразования и сопоставления с типовыми городскими ценами;

- на предмет целесообразности деления платежей и взносов для собственников жилых и нежилых помещений

2.2.3. Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме

Согласно Статьи 36 Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ЖК

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Мероприятия по подготовке предложений приведены в таблице 4.

Таблица 4

№ п/п	Запрашиваемые/изучаемые документы	Предмет рассмотрения	Ожидаемые результаты
1	Документы по общему имуществу ТСЖ: - поэтажки и иные документы с указанием нежилых помещений комплекса и их назначения; - границы общего имущества ТСЖ и гаражно-строительного кооператива (ГСК), если они имеются; - общее имущество, сданное в аренду, наем, соответствующие договора; - перечень оборудования дома с описанием его состояния, гарантийные сроки, договоры на техническое обслуживание; - границы и размер земельного участка дома	- на предмет определения необходимости, сроков и стоимости ремонта общего имущества; - на предмет определения части общего имущества, которое может быть сдано в аренду/наем	- предложения по формированию специального и резервного фонда; - предложения по источникам их формирования; - предложения по направлениям использования дохода от хозяйственной деятельности; - предложения по формированию перечня и прейскуранта платных услуг, оказываемых ТСЖ; - перечень услуг, оказываемых ТСЖ в рамках технического обслуживания; - предложения по сдаче в аренду или передаче иных прав на часть общего имущества
2	Документы по разграничению ответственности ТСЖ и собственников помещений по техническому обслуживанию инженерных систем дома	- на предмет определения перечня работ ТСЖ, входящих в техническое обслуживание, и перечня дополнительных работ, относимых к хозяйственной деятельности
3	Документы по видам услуг, оказываемых ТСЖ вне рамок своей зоны ответственности, по эксплуатации и ремонту недвижимого имущества дома и их расценки со структурой цен	- на предмет соответствия зоне ответственности ТСЖ, обоснованности ценообразования и использования доходов от хозяйственной деятельности
4	Документы по перечню и расценкам платных услуг, оказываемых РЭУ	- на предмет обоснованности перечня и цен на дополнительные услуги в ТСЖ

Для определения целесообразности формирования специального фонда (например, для компенсации части расходов членов ТСЖ за техническое обслуживание) и резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования должно быть определено следующее:

- необходимость каждого вида фондов, их пропорция;

- перечень и границы общего имущества, перечень оборудования;

- состояние общего имущества и оборудования;

- гарантийные сроки на оборудование и строительные конструкции (помещения);

- типовые сроки технического обслуживания и ремонта оборудования;

- источники формирования резервного фонда, ожидаемые объемы поступления в него денежных средств;

- порядок формирования и бухучета и отчетности по резервному фонду;

- порядок и контроль расходования денежных средств фонда.

Источниками формирования специального и резервного фондов могут быть:

- средства, периодически вносимые собственниками помещений;

- средства от хозяйственной деятельности ТСЖ, связанной с обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, от предоставления в пользование или ограниченное пользование (аренду, внаем) части общего имущества (Статья 152 ЖК).

Необходимо отметить целесообразность того, чтобы часть средств, получаемых ТСЖ за оказание дополнительных платных услуг, поступала на специальный и/или резервный фонд и работала в интересах членов ТСЖ[1].

2.2.4. Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана

Мероприятия по подготовке предложений приведены в таблице 5.

Таблица 5

№ п/п

Запрашиваемые/изучаемые документы

Предмет рассмотрения

Ожидаемые результаты

- годовой финансовый план ТСЖ;

- отчет о выполнении финансового плана;

- годовая бухотчетность

- структура цены на техобслуживание и охрану в принятой форме;

- список и оклады правления ТСЖ и наемного персонала;

- должностные обязанности наемного персонала;

- договора с основными подрядчиками;

- информация по методам отбора подрядчиков

- на предмет обоснованности и ЖК;

- на предмет соответствия городскому уровню цен на техобслуживание и оплату наемного персонала;

- предложения для оценки отчета правления ТСЖ по выполнению финансового плана;

- предложения по внесению изменений/утверждению проекта финансового плана

- предложения по принципам отбора подрядчиков

Проект финансового плана на очередной год

- на предмет целесообразности;

- на предмет обоснованности ценообразования и сопоставления с типовыми городскими ценами;

2.2.5. Рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества

Мероприятия по подготовке предложений приведены в таблице 6.

Таблица 6

№ п/п

Запрашиваемые/изучаемые документы

Предмет рассмотрения

Ожидаемые результаты

- информация о жалобах зафиксированных в диспетчерской ТСЖ

- опрос членов ТСЖ о наличии жалоб (через объявление и установленные в подъездах ящики)

- на предмет обоснованности, ЖК и уставу ТСЖ;

- систематизация и обобщение информации о жалобах;

- беседа с членами правления и его председателем по существу обобщенных жалоб;

- подготовка информации для общего собрания по результатам рассмотрения жалоб для оценки результатов работы правления и его председателя, определения целесообразности их работы в очередном году

Предложения от правления ТСЖ по платежам и взносам на текущий год с аналогичным обоснованием

- на предмет целесообразности;

- на предмет обоснованности ценообразования и сопоставления с типовыми городскими ценами;

- на предмет целесообразности деления платежей и взносов для собственников жилых и нежилых помещений

2.2.6. Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, определение размера вознаграждения членов правления товарищества

Мероприятия по подготовке предложений приведены в таблице 7.

Таблица 7

№ п/п	Запрашиваемые/изучаемые документы	Предмет рассмотрения	Ожидаемые результаты
1	Текущий состав правления с распределением обязанностей	- на соответствие состава и деятельности ЖК и уставу; - на наличие жалоб и принципиальных замечаний к деятельности правление и его председателя	- предложения по количественному и персональному составу правления, в т.ч. председателя правления; - предложения по размерам вознаграждения членов правления
2	- информация о размерах вознаграждения членов правления, в т.ч. оклады, премии, бонусы; - информация по занятости членов правления в ТСЖ (полный/неполный рабочий день); - должностные обязанности членов правления	- на предмет обоснованности и ЖК, соответствия должностным обязанностями; - на предмет обоснованности ценообразования и сопоставления с типовыми городскими ценами
3	Предложения по количественному и персональному составу правления ТСЖ, распределению обязанностей	- на предмет целесообразности, с учетом оценки результатов работы текущего состава правления

2.2.7. Другие вопросы, предусмотренные настоящим ЖК или иными федеральными законами

К прочим вопросам, обсуждение которых может быть вынесено на общее собрание ТСЖ можно отнести следующие:

- организация работы по исполнения заявок на техническое обслуживание;

- строительство ограждения;

- благоустройство придомовой территории;

- озеленение;

- обустройство детской площадки;

- организация охраны;

- кабельное телевидение и Интернет.

Мероприятия по подготовке предложений приведены в таблице 8.

Таблица 8

№ п/п

Запрашиваемые/изучаемые документы

Предмет рассмотрения

Ожидаемые результаты

Документы по отбору подрядчиков для строительства ограждения, договор с подрядной организацией

Документы по организации охраны (численность, занятость, размер вознаграждения, должностные обязанности, организация дежурств, технические системы охраны)

- на предмет обоснованности, целесообразности и оптимизации соотношения цена/качество

- предложения по всем перечисленным вопросам для принятия решения

Общедоступная информация и предложения от фирм по соответствующим вопросам

- на предмет сути предложений, целесообразности и обоснованности ценообразования и сопоставления с рыночными ценами

Буду рад, если данные предложения, которые, безусловно, могут быть дополнены и изменены, помогут в результативном проведении общего собрания и организации нормального функционирования ТСЖ.

Николай

[1] В настоящее время данные средства идут, в основном, в карман электрика, сантехника, охранника и пр. Длительное время приходилось добиваться от председателя правления ТСЖ документа с расценками по отключению стояков для официальной оплаты этой услуги.